房地產(chǎn)信托再出奇招

    新華信托變相賣(mài)房懸疑

    見(jiàn)習(xí)記者 萬(wàn)濤 北京報(bào)道

   日前，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求各信托公司進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，并要求各銀監(jiān)局加強(qiáng)對(duì)轄內(nèi)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)性監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。

   然而，地產(chǎn)信托再生新花樣。日前，新華信托新成立了一只地產(chǎn)信托產(chǎn)品。與此前的地產(chǎn)信托產(chǎn)品不同，此信托計(jì)劃推出了一個(gè)新的投資收益方式，即“購(gòu)房折扣權(quán)”。

   所謂“購(gòu)房折扣權(quán)”，就是在信托計(jì)劃終止時(shí)，投資者除了可以選擇收回投資本金和收益方式，還可以選擇行使“購(gòu)房折扣權(quán)”。

   投資者若行使購(gòu)房權(quán)，則其信托資金以及預(yù)期收益可直接轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，抵扣購(gòu)房金額，并可享受折扣。新華信托的一位理財(cái)經(jīng)理告訴記者，“這種帶有購(gòu)房折扣權(quán)的地產(chǎn)信托產(chǎn)品，目前僅此一家”。

    一位地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士則表示，“其實(shí)，這是開(kāi)發(fā)商變相的賣(mài)房。”

    新招避監(jiān)管？

   資料顯示，該信托計(jì)劃規(guī)模為3.5億元，期限2年。募集的信托資金將用于向深圳市蘭江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司購(gòu)買(mǎi)其持有的深圳城盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“城盛地產(chǎn)”）75%股權(quán)的收益權(quán)，信托資金用于城盛地產(chǎn)位于深圳的某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

   信托計(jì)劃規(guī)定，投資金額在200萬(wàn)到300萬(wàn)元之間和資金超過(guò)300萬(wàn)的投資者，在不行使購(gòu)房權(quán)的情況下，年化收益率分別為10%和13%。而如果行使購(gòu)房權(quán)，則投資者在獲得3%的年化收益率的同時(shí)，還分別可以獲得8.8折和8.6折的購(gòu)房折扣優(yōu)惠。

   前述地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士告訴記者，此地產(chǎn)項(xiàng)目位于深圳市市中心附近，其附近樓盤(pán)的價(jià)格在4萬(wàn)元左右。

   以200萬(wàn)的投資額為例，假定信托計(jì)劃終止時(shí)，該樓盤(pán)房?jī)r(jià)為3萬(wàn)。投資者選擇不行使購(gòu)房權(quán)，則可獲得兩年共40萬(wàn)元的投資回報(bào)；如果投資者選擇行使購(gòu)房權(quán)，則可享受3%的年化收益，即12萬(wàn)元，同時(shí)享受8.8折的購(gòu)房折扣則可省下近60萬(wàn)，合起來(lái)約70萬(wàn)元的收益回報(bào)明顯高于不行使購(gòu)房權(quán)。并且，投如資金越大則收益的差距越大。

   “那個(gè)地塊的房?jī)r(jià)幾乎不可能跌到3萬(wàn)，所以很顯然，投資者肯定會(huì)選擇購(gòu)房?！痹摰禺a(chǎn)公司專(zhuān)業(yè)人士表示。

    地產(chǎn)信托暫停

   用益信托工作室數(shù)據(jù)顯示，僅今年1-10月份間，全國(guó)信托公司共發(fā)行房地產(chǎn)信托1500億元人民幣。其中，7-9月的單月規(guī)模均超過(guò)200億元，10月為178億元。而2009年全年的規(guī)模只有400億，平均單月33億。

    地產(chǎn)信托的過(guò)快發(fā)展，引起監(jiān)管部門(mén)的注意。

   刑成認(rèn)為，這與地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模相對(duì)較大有一定關(guān)系。雖然地產(chǎn)公司通過(guò)信托籌集的資金量同銀行貸款的規(guī)模相比還是“九牛一毛”，但通過(guò)信托業(yè)務(wù)自身進(jìn)行縱向比較，近期規(guī)模增長(zhǎng)的速度較快。

   數(shù)據(jù)顯示，9月和10月份我國(guó)房地產(chǎn)信托的分別發(fā)行為49只和63只，占比分別為29.52%和30.73%。

   平安信托一位負(fù)責(zé)人告訴記者，“目前我們已經(jīng)停止發(fā)行新的地產(chǎn)信托計(jì)劃，主要是因?yàn)橐M(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)自查?！?/p>