華麗家族僅有蘇州太上湖項目略有盈利，貢獻了20%左右的利潤。

    本報記者 姜燕 發(fā)自上海

    華麗的業(yè)績，往往掩藏著不為人知的秘密。

   1月5日，華麗家族股份有限公司（600503.SH，華麗家族）公布了業(yè)績預增公告，預計2010年度凈利潤較上年同期增長430%-480%，上年同期利潤為9472萬元。以此算來，2010年，華麗家族的凈利潤將超過5.1億元，而2010年前三季度，華麗家族的凈利潤只有2166萬元。

   華麗的業(yè)績暴增近5倍，實際上是因華麗家族與潘石屹進行了一筆股權交易而獲利約3.9億元，占全部利潤的近8成。

    這背后的邏輯是：按照華麗家族2008年的股改承諾，如果其2010 年凈利潤低于5.05億元，大股東南江集團將以現(xiàn)金方式補償差額部分。

    利潤8成來自股權交易

   華麗家族稱，業(yè)績變動的主要原因有兩個：首先，華麗家族與搜候（上海）投資有限公司簽訂合同，將華麗家族與上海盛大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按原框架協(xié)議收購的上海弘圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司48.4761%股權及其權利轉讓給搜候（上海）投資有限公司，合同履行完畢后，增加華麗家族2010年度的凈利潤約3.9億元；其次，華麗家族蘇州項目2010年開始銷售，將給其帶來約1億元的凈利潤。

   這種爆發(fā)式增長的背后卻難掩華麗家族自身房地產(chǎn)業(yè)務在2010年的尷尬，這意味著在其為數(shù)不多的項目中，僅有蘇州太上湖項目略有盈利，貢獻了20%左右的利潤，而剩下近8成的利潤依靠賣項目所得。

   時代周報記者查閱了華麗家族2010年所有的公告發(fā)現(xiàn)，華麗家族全年的資產(chǎn)收購、出售共4次，其中一次為2010年3月份將持有的上海長春藤房地產(chǎn)有限公司85%的股權以1.58億元一次性出讓，獲得2366萬元的投資收益。其余三次交易均集中在2010年10月份，分別為收購上海金疊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%的股權，獲得位于盧灣區(qū)的匯景天地項目；出售上海弘圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司48.4761%股權給搜候（上海）投資有限公司，該公司持有淮海中路第43 街坊（馬當路 388 號地塊）復興天地中心項目；收購廣東華孚投資控股有限公司100%的股權，該公司持有華泰長城期貨40%的股權。回看2010年，華麗家族頻繁的資本運作為公司帶來的回報遠超房地產(chǎn)開發(fā)本身。

   目前，華麗家族在售項目僅為匯景天地及蘇州吳中區(qū)太湖度假區(qū)的太上湖項目。華麗家族總裁辦相關人士向時代周報記者表示，匯景天地2010年已經(jīng)銷售一部分，預售款并不計入2010年報表；2010年太上湖項目推出一期和二期，貢獻利潤1億元左右；復興天地中心項目預計2012年底到2013年一季度可以竣工。

    資本騰挪高手

   時代周報記者發(fā)現(xiàn)，華麗家族與大股東南江集團共同出資5.508億收購的金疊房地產(chǎn)，其開發(fā)的匯景天地原名萊茵廣場，早在2005年前曾是南江集團旗下公司萊茵房地產(chǎn)的項目。此后，華麗家族與南江集團旗下另一公司上海地福投資有限公司共同持有萊茵房地產(chǎn)90%和10%的股權，在華麗家族借殼上市前夕，萊茵地產(chǎn)被轉讓給了一家注冊于英屬維爾京群島的TANFORDHOLDING COMPANY LIMITED，該公司委派南江集團、華麗家族的實際控制人王偉林作為萊茵房地產(chǎn)的執(zhí)行董事。

   2009年10月19日，建行上海分行發(fā)布公告，“建行財富”萊茵廣場理財產(chǎn)品A檔(7億元)、B檔優(yōu)先級(6.75億元)和次級產(chǎn)品(0.75億元)正式成立，建行上海分行將理財計劃資金委托給中信信托設立信托。中信信托以7.5 億元信托資金對金疊房產(chǎn)增資，持有金疊房地產(chǎn)99.34%股權（建行上海分行據(jù)此設立 B 檔理財產(chǎn)品），剩余7億元委托建行浦東分行向金疊房地產(chǎn)發(fā)放委托貸款，金疊房地產(chǎn)用14億收購萊茵房地產(chǎn)。

   巧合的是，2009年9月25日，華麗家族曾公告南江集團及其他4名自然人股東分別將0.6億股和1.1億股悉數(shù)質押給中信信托。隨后，南江集團購買了“建行財富”萊茵廣場理財產(chǎn)品B檔次級產(chǎn)品。其中約定期滿時，南江集團在支付全部股權轉讓款后，有權受讓或指定第三方受讓金疊公司100%的股權。

    2010年10月12日，華麗家族發(fā)布公告，受讓金疊房產(chǎn)的51%股權，南江集團受讓金疊房產(chǎn)另外49%股權。同時，南江集團為了避免形成同業(yè)競爭，放棄除所有權及分紅權之外的其他所有權力，并承諾待條件成熟時，南江集團愿意將其在金疊公司的股權部分甚至全部轉讓給華麗家族。

   通過一系列的資本騰挪運作，華麗家族重新獲得已完成結構封頂、并取得預售證的匯景天地項目。

   但時代周報記者查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，匯景天地均價6萬-7萬元/平方米，2010年6月-12月底陸續(xù)推盤的總套數(shù)621套，可售房源575套，已售總套數(shù)僅為46套，其中合同撤銷2次，銷售狀況并不理想。

   與此同時，華麗家族押寶的蘇州太上湖項目一期在2010年年中開盤后，銷售也比較慘淡。蘇州房產(chǎn)信息網(wǎng)可售樓盤信息顯示，一期可售房源仍有98套，面積從450-816平方米不等，總價900萬-1800萬元左右。

   對此，華麗家族總裁辦相關人士回應稱，太上湖一共有4期，一直到2015年都可以實現(xiàn)銷售收入。一期為獨棟別墅；二期為聯(lián)排、疊拼和部分小高層，已經(jīng)有一部分在2010年10月份開始預售，二期推出的71套聯(lián)疊別墅全部售罄，總價230萬元-600萬元，面積175-305平方米，2011年將繼續(xù)加推；三期是大規(guī)模高層；四期為島心獨棟別墅，在整個項目中規(guī)格最高。

   “受業(yè)態(tài)區(qū)別，獨棟相對于聯(lián)排和疊拼，面積比較大，單價高，因此總價也較高，銷售難度高一些，二期情況比較理想。今后每年會隨著公司發(fā)展調整推出體量。而匯景天地2010年對上市公司不貢獻利潤，但預計2011年將全部實現(xiàn)銷售45億元，凈利潤10億元。”該人士說。

    迫于業(yè)績承諾被逼賣項目

   一方面是疲態(tài)的銷售，一方面又遭遇年底面臨的業(yè)績壓力。2008年華麗家族股改時，大股東南江集團承諾，2009年和2010年實現(xiàn)的歸屬于母公司所有者的凈利潤合計不低于6億元。若實現(xiàn)利潤數(shù)低于承諾數(shù)，南江集團將以現(xiàn)金方式向上市公司補足該期間實際實現(xiàn)的凈利潤與承諾利潤數(shù)之間的差額部分。

    2009年，華麗家族實現(xiàn)母公司凈利潤 9500 萬元，按此計算，2010年母公司凈利潤應不低于5.05億元。但是2010年三季度財報顯示，華麗家族僅實現(xiàn)凈利潤2166萬元，離5.05億的目標相差甚遠。因此，華麗家族選擇了作價12.1億將弘圣公司48.4761%股權出售給SOHO中國。

   華麗家族總裁辦工作人員稱，與SOHO中國共同持有的這個項目暫時沒有決定是租是售，“可能一半租，一半售，也可能會跟SOHO談余下的股權收購?！?/p>

    天相投顧分析師張會芹認為，弘圣公司這部分股權不屬于 2008年股改時注入的資產(chǎn)，獲得的3.9億利潤應該不屬于股權承諾的范圍，但是華麗家族卻將這部分利潤包含在了業(yè)績承諾的范圍內(nèi)。

   東海證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師桂長元向時代周報記者表示，“如果不這么做，大股東南江集團就要把錢交出來，虧大了。賣項目就是為了做業(yè)績。但賣項目對房地產(chǎn)公司而言，是下策，如果后續(xù)再用這個方式做業(yè)績的話，在資本市場就沒人相信了?！?/p>

   此外，華麗家族于2010年10月23日公告稱，其全資子公司上海華麗家族商業(yè)投資有限公司與上海新誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署協(xié)議，收購后者持有的廣東華孚投資控股有限公司100%的股權，總價為5.5億元，而華孚投資唯一的資產(chǎn)就是持有華泰長城期貨有限公司40%股權。

   華麗家族稱，房地產(chǎn)行業(yè)政策和市場的波動性使得公司的業(yè)績極不穩(wěn)定，通過收購間接持有華泰長城期貨，可使公司資產(chǎn)得到合理配置、有效熨平公司的業(yè)績波動。就在同一天，華麗家族董事會議審議通過了對上海華麗家族商業(yè)投資有限公司增資至人民幣3億元，并更名為上海華麗家族投資有限公司的議案。這意味著上海華麗家族投資有限公司將作為華麗家族的資本運作平臺可能更頻繁地進行股權交易、資源整合，進行多元化發(fā)展。

   桂長元說，2011年未必會比2010年好，調控還會延續(xù)下去，高檔住宅受影響比較大，不確定因素很多，業(yè)績波動可能性比較大，項目不會特別好賣，因此華麗家族只能延續(xù)慢周轉、高毛利模式。