上實(shí)青島國際啤酒城改造項(xiàng)目被當(dāng)?shù)貞蚍Q為“最慢項(xiàng)目”。

    本報(bào)記者 姜燕 發(fā)自上海

    地產(chǎn)開發(fā)如同行棋，需要通盤考慮全局。

   飽受資金困擾的上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司（600748.SH，上實(shí)發(fā)展），就在行棋中局部棄子，以期盤活整個(gè)棋局。

   日前，上實(shí)發(fā)展公告稱，為泉州子公司引入三家投資方，不僅引資4.68億元，還將51.7億元的債務(wù)丟掉。上實(shí)發(fā)展期望舍棄局部的利益，為引資鋪路，以期盤活包括青島和泉州等數(shù)十個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

   此前，因?yàn)橘Y金鏈緊張，從2007年拿地至今，整個(gè)投資近150億元的泉州東海灘涂整理項(xiàng)目遲遲沒有開工。上實(shí)發(fā)展在青島投資百億的青島啤酒城改造項(xiàng)目在接手多年后才剛剛開始奠基、唐島灣項(xiàng)目仍在規(guī)劃中……

    上實(shí)資金瓶頸的解除，將有望加快上實(shí)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)開發(fā)，從而加速釋放業(yè)績。

    出讓股權(quán)疑為引資鋪路

   2010年12月24日，上實(shí)發(fā)展公告稱，引入菲莉（福建）投資有限公司、福建豐盈投資有限公司及上海北方企業(yè)（集團(tuán)）有限公司分別為福建上實(shí)地產(chǎn)、泉州上實(shí)投資、泉州上實(shí)置業(yè)投資增資，增資金額分別為9000萬元、28823.53萬元及9000萬元，共計(jì)4.68億元。增資完成后，上實(shí)發(fā)展對(duì)上述子公司的持股量分別降至10%、51%及10%。

   據(jù)公開資料顯示，菲莉（福建）投資有限公司的控股股東為菲莉集團(tuán)（福建）有限公司，其主要開發(fā)綜合性商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)以及部分住宅物業(yè)，主要投資項(xiàng)目有福建省海峽西岸項(xiàng)目開發(fā)、泉州惠安聯(lián)發(fā)舊城改造項(xiàng)目、西安宏杰項(xiàng)目、晉江百凱舊城改造項(xiàng)目等。

   福建豐盈投資有限公司的控股股東為福建省泉州豐盛集團(tuán)有限公司。福建省泉州豐盛集團(tuán)有限公司為“泉州民營企業(yè)100強(qiáng)”主營房地產(chǎn)開發(fā)，目前總資產(chǎn)近人民幣15 億元，房地產(chǎn)開發(fā)總面積約150萬平方米。

   上海北方企業(yè)（集團(tuán)）有限公司是經(jīng)上海市閘北區(qū)政府批準(zhǔn)成立的國有獨(dú)資企業(yè)，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、舊區(qū)改造以及公房管理等，具有商住綜合體開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

   時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，除了泉州上實(shí)投資是上實(shí)發(fā)展為了拿地需要，于2007年注冊，注冊資本為3億元以外，泉州上實(shí)置業(yè)投資、福建上實(shí)地產(chǎn)分別于2010年9月、10月“突擊”注冊，注冊資本均為1000萬元。僅成立數(shù)月后，上實(shí)發(fā)展就宣布引資，不難看出上實(shí)發(fā)展早已有將項(xiàng)目部分出讓的意圖。

    引入強(qiáng)援負(fù)擔(dān)51.7億債務(wù)

   東海灘涂整理項(xiàng)目位于晉江出?？冢缬跁x江與洛陽江河口之間的泉州灣內(nèi)，處于在建的泉州市沿海大通道豐澤段第三期以內(nèi)的灘涂上。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，東海片區(qū)是泉州未來的行政中心，在整個(gè)東海片區(qū)中，圍墾成陸后的東海灘涂整理項(xiàng)目將緊鄰泉州市政府，作為市政配套建設(shè)以及行政文化、商辦、居住及休閑娛樂等規(guī)劃用地，未來將建設(shè)成為泉州新的中央商務(wù)區(qū)。

   2004年年底，泉州市政府發(fā)出《關(guān)于東海灘涂整理項(xiàng)目的招標(biāo)方案》的公告后，當(dāng)時(shí)共有5家單位報(bào)名參與競買，其中不乏“國”字號(hào)企業(yè)及上市公司，但最后在資格審查中，只有上實(shí)發(fā)展一家符合要求，順利通過資格審查，也成為唯一一家出價(jià)的競買人。

   2007年12月28日，上實(shí)發(fā)展順利地以38.24億元摘牌，獲得東海灘涂整理項(xiàng)目的978.40畝（B區(qū)和C區(qū)）國有土地使用權(quán)。該項(xiàng)目必須先對(duì)東海灘涂進(jìn)行回填，然后進(jìn)行路網(wǎng)、地下管線等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)后才能全面開發(fā)建設(shè)，上實(shí)發(fā)展將泉州上實(shí)投資確定為東海灘涂整理項(xiàng)目回填工程建設(shè)項(xiàng)目的受托人。

   按照雙方的約定，上實(shí)發(fā)展分五期與泉州市國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。上實(shí)發(fā)展當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)，項(xiàng)目總投資約為149.19億元，預(yù)期在2015年6月30日前開發(fā)完成，并且內(nèi)部評(píng)估東海灘涂整理項(xiàng)目在理想狀態(tài)下的內(nèi)部收益率為16.81%，當(dāng)時(shí)有證券分析人士按15%的凈利率粗略估算認(rèn)為，這一項(xiàng)目將給上實(shí)發(fā)展帶來20億元的凈利潤。

   這樣一個(gè)利潤豐厚的項(xiàng)目，上實(shí)發(fā)展為何會(huì)選擇部分轉(zhuǎn)讓呢？對(duì)于此次引資是否與資金鏈緊張有關(guān)，上實(shí)發(fā)展辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者予以否認(rèn)，并表示該項(xiàng)目前期也沒有擱置，“項(xiàng)目一共5期，體量比較大，正在加緊做整體規(guī)劃，也要配合當(dāng)?shù)卣鲆恍┮?guī)劃考量，首批可能先推出住宅?！钡洳⑽赐嘎逗螘r(shí)可以動(dòng)工。該項(xiàng)目目前處于完成回填工程、前期規(guī)劃階段。

   根據(jù)上實(shí)發(fā)展的公告，福建上實(shí)地產(chǎn)經(jīng)菲莉（福建）投資和福建豐盈投資各增資持有49%和41%股權(quán)后，它們將按照所持股權(quán)比例承擔(dān)該項(xiàng)目公司的全部負(fù)債，并全額歸還上實(shí)發(fā)展此前向福建上實(shí)地產(chǎn)所提供的股東借款。按照上海立信資產(chǎn)評(píng)估有限公司的評(píng)估，福建上實(shí)地產(chǎn)的凈資產(chǎn)993.83萬元，負(fù)債8.9億元。此后，上實(shí)發(fā)展將不再承擔(dān)福建上實(shí)地產(chǎn)的股東借款。福建上實(shí)地產(chǎn)所開發(fā)的B2、B7 地塊后續(xù)開發(fā)所需資金的籌集及追加投入全部由上述兩家新增股東負(fù)責(zé)，而該地塊的總投資預(yù)計(jì)29億元。

    泉州上實(shí)置業(yè)負(fù)責(zé)東海灘涂整理項(xiàng)目 B-1、C-3-1、C-3-2地塊的開發(fā)，上海北方企業(yè)（集團(tuán)）入股90%后，將承擔(dān)泉州上實(shí)置業(yè)的全部負(fù)債，并全額歸還上實(shí)發(fā)展提供的股東借款，同時(shí)負(fù)責(zé)后續(xù)開發(fā)所需資金的籌集及追加投入，預(yù)計(jì)總投資33億元。根據(jù)評(píng)估，泉州上實(shí)置業(yè)的凈資產(chǎn)999萬元，負(fù)債12.9億元。

   上實(shí)發(fā)展唯一保留了對(duì)子公司泉州上實(shí)投資的51%控股權(quán)，與菲莉（福建）投資共同開發(fā)C-7、C-8-1、C-8-2、C-5、C-6-1、C-6-2、B-5地塊，該項(xiàng)目處于環(huán)泉州灣交通圈核心地帶，用地性質(zhì)為住宅、商業(yè)，預(yù)計(jì)總投資額約為 88 億元。泉州上實(shí)投資凈資產(chǎn)近3億元，負(fù)債29.9億元。菲莉（福建）投資將按比例承擔(dān)負(fù)債、股東借款及籌集資金追加投資。

   按此計(jì)算，上述三個(gè)子公司在項(xiàng)目未開發(fā)前，負(fù)債已達(dá)51.7億元。上實(shí)發(fā)展稱，通過增資引進(jìn)當(dāng)?shù)睾献骰锇?，為其?duì)泉州東海灘涂整理項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營開發(fā)的整體資金平衡與優(yōu)化提供了有力保障，并可發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢，有利于項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)及未來對(duì)商業(yè)目標(biāo)客戶的引入。

    數(shù)十個(gè)項(xiàng)目未動(dòng)工

   事實(shí)上，從2008年起，上實(shí)發(fā)展始終受到資金的困擾，開發(fā)節(jié)奏放緩，很多項(xiàng)目不能啟動(dòng)變現(xiàn)。

   2008年底，上實(shí)發(fā)展曾發(fā)布公告，稱由于規(guī)劃條件存在差異及地產(chǎn)市場不確定因素增加，決定暫緩支付泉州一項(xiàng)目的9.24億元的土地出讓金。該地塊即為東海灘涂整理項(xiàng)目第二期的土地出讓。

   2009年底，上實(shí)發(fā)展將子公司上海遠(yuǎn)東國際橋梁建設(shè)有限公司及上海海際房地產(chǎn)有限公司分別轉(zhuǎn)手以回籠資金。不僅如此，在繼2008年增發(fā)募資30億元以后，上實(shí)發(fā)展于2009年11月又宣布擬增發(fā)募資42億元，用于開發(fā)4個(gè)項(xiàng)目，其中青島國際啤酒城總投資規(guī)模達(dá)50.43億元，上實(shí)朱家角特色居住區(qū)投資總額達(dá)36.36億元，湖州上實(shí)假日酒店和湖州上實(shí)湖峻花園項(xiàng)目投資總額分別為8.71億元、3.45億元。同時(shí)，上實(shí)發(fā)展對(duì)4項(xiàng)目作出了稅后利潤合計(jì)超過25億的盈利預(yù)期。

   由于2010年宏觀調(diào)控，上實(shí)發(fā)展的增發(fā)計(jì)劃擱淺。上實(shí)發(fā)展只能通過信托途徑于2010年6月融資10億元。但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)解決不了上實(shí)發(fā)展啟動(dòng)幾個(gè)大項(xiàng)目所需的資金。

   上實(shí)發(fā)展2010年半年報(bào)顯示，短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款達(dá)14.5億元，負(fù)債率由2009年底的79.2%上升至82%。其2010年上半年只有湖州的湖潤商務(wù)廣場（一期）、大理“洱海莊園”兩個(gè)項(xiàng)目有開工，其余數(shù)十個(gè)項(xiàng)目均未動(dòng)工。

    青島項(xiàng)目被戲稱“最慢項(xiàng)目”

   除了泉州項(xiàng)目外，在上實(shí)發(fā)展重兵布陣的青島，就有青島國際啤酒城改造項(xiàng)目及唐島灣項(xiàng)目兩個(gè)大項(xiàng)目，唐島灣項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資43億元，兩個(gè)項(xiàng)目加起來近百億元投資。

   據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，青島方面早在2006年底已確定了上實(shí)集團(tuán)為啤酒城改造項(xiàng)目建設(shè)方，2008年啤酒城改造項(xiàng)目被注入了上實(shí)發(fā)展，但進(jìn)展卻非常緩慢。雖然該項(xiàng)目被當(dāng)?shù)卣挠韬裢?，一再傳出即將?dòng)工的消息，預(yù)計(jì)整個(gè)建設(shè)4-5年，但遲遲不見開工，因此被當(dāng)?shù)貞蚍Q為“最慢項(xiàng)目”。

   2010年年初，上實(shí)發(fā)展耗資7.14億元收購的青島上實(shí)瑞歐置業(yè)有限公司，即唐島灣項(xiàng)目，也沒有開工跡象。

   上實(shí)發(fā)展辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，“啤酒城項(xiàng)目2010年12月已經(jīng)奠基，公司一直比較低調(diào)，希望在工程進(jìn)展到某個(gè)節(jié)點(diǎn)再對(duì)外公布具體情況。唐島灣項(xiàng)目正在加緊規(guī)劃。”

   此外，2010年8月，上實(shí)發(fā)展以7.1億元競得上海市金山區(qū)的一塊宅地，項(xiàng)目總投資約為14.9億元，預(yù)計(jì)于2011年開工。據(jù)悉，上實(shí)發(fā)展2011年銀行借款總額將在2010年底53.49 億元的基礎(chǔ)上，新增貸款控制在30億元以內(nèi)。如果2011年這些項(xiàng)目同時(shí)開工的話，總額將超過300億元，上實(shí)發(fā)展資金鏈確實(shí)面臨不小的壓力，其中一些超大型項(xiàng)目僅靠自身的資金難以支撐，因此引入合作方在所難免。

   中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，“上實(shí)發(fā)展很少在公開市場上搶地，拿地成本都不貴，毛利高，但開發(fā)節(jié)奏比較亂，有的快，有的慢。項(xiàng)目太大，一個(gè)企業(yè)做的話，資金流會(huì)遇到問題。即便資金沒問題，也應(yīng)該合作開發(fā)，把自己變成二級(jí)土地開發(fā)商就可以了，如果放在自己手里慢慢開發(fā)，資金鏈拉得過長，財(cái)務(wù)積壓成本過大，短期資金會(huì)緊張，而且項(xiàng)目啟動(dòng)速度很慢，短期效益很難見到，規(guī)模效益也發(fā)揮不出來。如果同時(shí)聯(lián)動(dòng)，會(huì)加快區(qū)域成熟度，板塊快速升溫，地塊價(jià)值會(huì)增長很快。”

   一位證券分析師向時(shí)代周報(bào)記者表示，“上海的很多國企暮氣沉沉，上實(shí)發(fā)展不是高周轉(zhuǎn)的公司，開發(fā)進(jìn)度慢，目前業(yè)績增長比較慢。2010年地產(chǎn)公司融資受限，2011年可能也不會(huì)放松，因此必須用合作的方式提高杠桿?！?/p>

   “上實(shí)發(fā)展泉州項(xiàng)目引入三家合作方，應(yīng)該是資金方面有困難，但引入注冊資本4億元，量是不大的，重點(diǎn)要看后續(xù)合作方是否能帶入更多資金?！眹C券研究員沈亮亮告訴時(shí)代周報(bào)記者。

   2010年8月17日，上實(shí)發(fā)展公告稱，大股東上海上實(shí)將持有的63.65%股份轉(zhuǎn)讓給上實(shí)控股，上實(shí)控股以其香港子公司上實(shí)地產(chǎn)為持有人。上實(shí)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)資源整合邁出了第一步。

   長江證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認(rèn)為，對(duì)于上實(shí)發(fā)展來說，一直以來困擾其發(fā)展的就是資金問題，如果整合后上實(shí)發(fā)展可以借助大股東的力量實(shí)現(xiàn)在香港市場的融資，或者獲得大股東來自其他業(yè)務(wù)的資金支持，資金瓶頸的解除將有望加快上實(shí)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)開發(fā)，未來在青島啤酒城以及唐島灣項(xiàng)目上面的開工進(jìn)度會(huì)加快，從而加速釋放業(yè)績。