文/圖　半島見(jiàn)習(xí)記者　齊娟

攢錢(qián)買(mǎi)套房子,安穩(wěn)結(jié)婚過(guò)日子,是許多年輕人的愿望。近日,來(lái)自長(zhǎng)春的小伙路平在青島買(mǎi)房時(shí)遭遇煩心事。他稱(chēng),3月初通過(guò)城陽(yáng)區(qū)正陽(yáng)路上的“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”看中一套108平米的商品房,交完39萬(wàn)元首付款后,因辦理貸款業(yè)務(wù)延期與中介和代理人產(chǎn)生糾紛,結(jié)果不僅婚房不能過(guò)戶,首付也無(wú)法拿回。近年來(lái),購(gòu)房糾紛案件多發(fā),律師提醒買(mǎi)賣(mài)雙方在交易時(shí)都應(yīng)慎之又慎。

貸款遇延期,購(gòu)房起糾紛

27歲的路平2017年3月份來(lái)到青島,目前在市區(qū)從事廣告?zhèn)髅焦ぷ?因喜愛(ài)青島,和女朋友商量決定在青島買(mǎi)套房子作為婚房安家落戶。2018年3月初,他通過(guò)安居客網(wǎng)站找到了位于青島市城陽(yáng)區(qū)正陽(yáng)路的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介看房。

路平稱(chēng),2018年3月3日,他第一次到中介看房,通過(guò)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介工作人員李某的介紹,看好了位于城陽(yáng)區(qū)仁和居?xùn)|區(qū)一個(gè)套二的房子。因自己未繳夠一年社保,雙方便約定5月15日社保期滿后交易,并于當(dāng)天與房主的代理人周某簽訂了房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,路平向中介支付了3萬(wàn)多元中介費(fèi)。

3月9日,路平給代理人周某打了房款的首付款39萬(wàn)(含定金4萬(wàn))。據(jù)路平介紹,4月15日,中介李某通知其和代理人周某一起到杭州路中信銀行辦理網(wǎng)簽準(zhǔn)備貸款。此時(shí)路平的社保仍未繳滿一年。幾天后,中介李某告訴路平貸款失敗,原因是銀行暫不辦理二手房貸款業(yè)務(wù)。據(jù)路平說(shuō),前期看房、簽合同、交首付款以及第一次到銀行貸款,房主一直未露面。

6月4日,路平再次與中介李某、代理人周某到位于城陽(yáng)區(qū)一家銀行辦理貸款業(yè)務(wù)。據(jù)路平稱(chēng),房主仇某也一起陪同前往,這也是他第一次見(jiàn)到房主。

6月10日,該銀行通知路平貸款面簽通過(guò),但是沒(méi)過(guò)幾天,周某與李某便要求路平支付一定金額的違約金。而路平稱(chēng)這筆費(fèi)用與原先合同約定的逾期違約金額相差懸殊。遭到路平拒絕后,代理人周某拒絕辦理后期房子過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)。心灰意冷的路平想要回首付款,卻遭到了拒絕。

7月6日,在向中介尋求幫助未果后,路平將房主及代理人告上了法庭。

雙方各執(zhí)一詞,法院已受理

7月26日,半島記者聯(lián)系到代理人周某,周某稱(chēng),5月15日房子無(wú)法正常過(guò)戶之后,路平是先向其索要的損失費(fèi),并且路平支付的39萬(wàn)首付款目前在房主手中,轉(zhuǎn)賬也未經(jīng)過(guò)他手辦理,其余將走正常司法程序,不方便回應(yīng)。

7月25日,半島記者也聯(lián)系到了中介李某,對(duì)方卻稱(chēng)自己沒(méi)有接過(guò)路平這個(gè)客戶,也沒(méi)有介紹代理人,對(duì)路平的遭遇并不知情。隨后,半島記者又聯(lián)系了位于城陽(yáng)區(qū)正陽(yáng)路上的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn),接電話的工作人員小鄭表示并不知情,且店長(zhǎng)有事也不在店中。

7月25日下午,半島記者聯(lián)系了21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總部,工作人員表示,目前該事件已經(jīng)開(kāi)始走法律程序,具體細(xì)節(jié)不便透露,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)將全力配合司法部門(mén)調(diào)查取證。

目前城陽(yáng)區(qū)法院已經(jīng)受理了該案件。

房產(chǎn)交易合同要注意這些

7月26日下午,半島記者聯(lián)系了上海錦天城(青島)律師事務(wù)所律師李鳴晗,李律師就房產(chǎn)交易過(guò)程中需要注意的事項(xiàng)做了簡(jiǎn)單概括。李律師說(shuō),“房產(chǎn)交易過(guò)程中買(mǎi)賣(mài)合同至關(guān)重要,簽訂合同前需要注意以下幾點(diǎn):買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)該建立信息溝通渠道,買(mǎi)房要了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況,要求賣(mài)方提供合法的證件,包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件以及其他證件；在簽訂合同時(shí),雙方要明確重要條款,比如付款時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間、辦理產(chǎn)權(quán)變更時(shí)間以及明確雙方的違約責(zé)任,房屋買(mǎi)賣(mài)合同至少簽訂一式三份”。另外,李律師還強(qiáng)調(diào),簽訂合同時(shí),最好直接和房主本人簽訂。如果條件允許,可將中介加入條款,承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

■相關(guān)案例

案例一

房?jī)r(jià)上漲后要求加價(jià)

2016年底,青島的張某經(jīng)中介公司居間介紹,看中了李某所有的一套兩百多平方米的房屋,經(jīng)協(xié)商,雙方簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》,成交總價(jià)200余萬(wàn)元,張某支付了10萬(wàn)元的定金。一周后,李某卻以房?jī)r(jià)上漲為由明確表示除非增加購(gòu)房款,否則不再將房屋出售給張某,并愿意按合同約定支付違約金。

律師解析:張某與李某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效,雙方應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則,按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。李某向張某明確表示不再履行該《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》,屬于單方違約,張某作為守約方按合同約定有權(quán)解除合同。但解除合同后,因房?jī)r(jià)上漲迅速,李某的違約行為導(dǎo)致張某獲賠的違約金已經(jīng)不足以彌補(bǔ)其購(gòu)買(mǎi)同等房屋的價(jià)格,故張某可以向李某索要預(yù)期可得利益損失的賠償。

案例二

簽合同前房產(chǎn)已被查封

2014年10月2日,張某經(jīng)房產(chǎn)中介看好劉某位于青島市李滄區(qū)的一處房產(chǎn),經(jīng)與劉某協(xié)商,雙方以105萬(wàn)元成交。張某當(dāng)場(chǎng)交付了10萬(wàn)定金并簽署定金合同,約定于2014年11月1日前簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同,到期后,張某多次催促劉某簽約,但是劉某一直找借口拖延,期間張某為劉某墊資2萬(wàn)元用于房屋還貸,并約定此款在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)優(yōu)先抵扣。直到2015年3月,雙方也未能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,于是張某向法院起訴。后經(jīng)查詢(xún)得知,涉案房屋已經(jīng)在雙方簽訂定金合同之前分別被貸款銀行以逾期還款和民間借貸為由被起訴,并被城陽(yáng)區(qū)法院和李滄區(qū)法院分別查封。

律師解析:首先,被告在交易的過(guò)程中,存在惡意隱瞞事實(shí)真相的行為,即使該涉案房產(chǎn)簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同,該房屋也無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。按照法律規(guī)定,劉某應(yīng)該返還張某雙倍定金20萬(wàn)以及之前張某為劉某墊付的2萬(wàn)元。在購(gòu)買(mǎi)二手房產(chǎn)時(shí)一定要了解所購(gòu)房產(chǎn)的具體情況,包括檢查一下房產(chǎn)證的真?zhèn)?房子是否被抵押、查封等事實(shí)。在實(shí)際的交易中,購(gòu)房款的交接也應(yīng)當(dāng)讓售房者出具收款收條,做到保存好相關(guān)書(shū)面材料,一旦出現(xiàn)糾紛,可以作為重要的證據(jù)材料提交。

案例三

打下欠條拒付中介費(fèi)

何某通過(guò)愛(ài)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)李某位于青島市的房屋一處,在愛(ài)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的居間介紹下,雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,何某向李某支付20000元中介費(fèi),后何某因資金不足,未按照合同約定支付首期購(gòu)房款,逾期10日后,向李某提出繼續(xù)履行合同,李某認(rèn)為何某沒(méi)有信用,以何某未按合同約定期限履行合同為由要求解除合同。何某與李某的購(gòu)房合同中明確約定,愛(ài)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的居間行為合法有效,何某應(yīng)支付中介費(fèi)10000元。何某向愛(ài)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)出具欠條,欠條內(nèi)容為欠付愛(ài)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)中介費(fèi)10000元。愛(ài)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)多次就該中介費(fèi)事宜與何某協(xié)商,何某拒絕支付。

律師解析:買(mǎi)受人是居間合同的委托人,是居間合同的一方,其應(yīng)負(fù)擔(dān)中介費(fèi),房屋買(mǎi)賣(mài)雙方及居間人同時(shí)約定,如出現(xiàn)違約事宜,中介費(fèi)由違約方負(fù)擔(dān),本案中何某作為買(mǎi)受人違反合同關(guān)于履行期限的約定,無(wú)論從居間合同的當(dāng)事人還是違約責(zé)任的承擔(dān)人來(lái)看,其均應(yīng)負(fù)擔(dān)該中介費(fèi)。根據(jù)《合同法》關(guān)于居間合同的規(guī)定,居間人促成合同成立,委托人即應(yīng)按照約定支付報(bào)酬,因此訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同或者主張解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同之時(shí)都應(yīng)該綜合考慮自身利弊,慎重考慮,才能維護(hù)自身利益,保證他人權(quán)益。