近日，貝殼首席經(jīng)濟學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在北京指出，因城鎮(zhèn)化進程帶來的區(qū)域人口變動將使得中國房地產(chǎn)有最后一波增量紅利，同時“房住不炒”將是未來很長一段時間內(nèi)的政策底線。

楊現(xiàn)領(lǐng)是在參加中國發(fā)展高層論壇熱點前瞻沙龍期間接受記者專訪時給出了上述觀點。

楊現(xiàn)領(lǐng)指出，當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化正處于快速發(fā)展期后半段，城鎮(zhèn)化率為58.5%(2017年)，略高于世界平均水平(54.8%)。高城鎮(zhèn)化率一直是發(fā)達國家的典型特征，一般在80%左右，日本高達90%以上。根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測，中國城鎮(zhèn)化率會在2019年達到60%，2030年達到70%。

他進一步解釋稱，城鎮(zhèn)化率翻譯過來，2018至2030年對應(yīng)的城鎮(zhèn)人口增量超過1.9億人。2億左右的新增城鎮(zhèn)常住人口是一個巨大的增量市場?？梢哉f，2019至2030年的10年時間對于房地產(chǎn)而言是一個關(guān)鍵時段，也是中國城鎮(zhèn)化的最后一波房地產(chǎn)增量紅利。

這新增的2億城鎮(zhèn)人口將如何流動？楊現(xiàn)領(lǐng)預(yù)計，由于不同的地理區(qū)位和發(fā)展基礎(chǔ)，地區(qū)發(fā)展不均衡是中國城鎮(zhèn)化的長期特征，也是最主要的特征之一。

2000至2010年，可以說是“一江春水向東流”，城市人口流動的主方向為從中部、西部向東部城市流動；2010至2018年的人口流向類似，還是“東邊日出西邊雨”，但東部城市人口增量有所減少，中西部城市人口有明顯的人口回流特征，人口增量分布傾向于均衡化；2019往后的10年，預(yù)計城市人口流動將打破東西梯度格局，向區(qū)域多中心方向發(fā)展。

從政策層面來看，楊現(xiàn)領(lǐng)直言，無論今年的宏觀經(jīng)濟政策如何寬松，房地產(chǎn)領(lǐng)域都不會出現(xiàn)方向性的寬松政策，目前所談到的因城施策、長效機制、地方試點等都是基于“房住不炒”的政策底線，而這個底線將維持十年甚至更長時間。

“房住不炒”如何理解？在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，有三個理解維度。

一是在住房作為個人消費品和投資品之間的平衡上，由原來的投資性需求最大限度地往消費品的需求上轉(zhuǎn)移，也就是回歸居住的本質(zhì)。

而回歸居住的本質(zhì)，實際上就是要求土地供應(yīng)、人的需求增量、住房需求的增量以及人口的流向之間協(xié)調(diào)發(fā)展，也就是人、房、地之間達到一個匹配關(guān)系，這一點極為重要。

二是從地方政府和房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)上，從之前的對土地的過度依賴，開始逐步轉(zhuǎn)向讓房地產(chǎn)回歸行業(yè)自身發(fā)展規(guī)律的軌道上。楊現(xiàn)領(lǐng)說：“今天我們也看到了，地方政府開始通過更多的融資取代發(fā)債等等，但是如果房地產(chǎn)還是地方政府財政收入、經(jīng)濟增長一個很重要的支柱和依賴的話，這個轉(zhuǎn)變就很難完成?！?/p>

三是從整個宏觀審慎、金融穩(wěn)定安全的角度來講，過去很長時間里，土地是金融資產(chǎn)，而現(xiàn)在要從金融資產(chǎn)的回歸到土地本身，這樣一個性質(zhì)的轉(zhuǎn)變就是土地不能再作為地方政府加杠桿的一種重要方式。

“‘房住不炒’的這個底線會堅守的，所以到今天為止，地方政府也不太可能會出現(xiàn)非常大的政策放松，這是非常明確的?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)再次強調(diào)。

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