中國消費(fèi)者報(bào)福州訊(陳子薇 記者 張文章)物業(yè)管理不到位，業(yè)主延遲支付物業(yè)費(fèi)，不宜認(rèn)定為違約。今年1至7月，福建省廈門市湖里區(qū)人民法院共審結(jié)物業(yè)服務(wù)合同案件522件，同比去年增長85.77%，其中多起案件涉及業(yè)主延遲支付物業(yè)管理費(fèi)的糾紛。湖里法院建議出臺實(shí)施細(xì)則來界定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)希望業(yè)主不要以拒繳物業(yè)費(fèi)等違約的方式去維權(quán)。

在審理物業(yè)服務(wù)合同案件的過程中，湖里區(qū)法院發(fā)現(xiàn)物業(yè)案件調(diào)解難度大。因住房質(zhì)量和居住環(huán)境與業(yè)主的日常生活密切相關(guān)，物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾長期積壓，所以物業(yè)服務(wù)合同調(diào)解難度大，多以判決結(jié)案。2016-2018年，湖里區(qū)法院以判決方式審結(jié)物業(yè)案件423件，調(diào)解方式審結(jié)物業(yè)案件49件，調(diào)解結(jié)案僅占總結(jié)案量的1.5%。

在湖里區(qū)法院受理的一起物業(yè)公司訴業(yè)主阿秀的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，物業(yè)公司認(rèn)為其已經(jīng)按照《物業(yè)服務(wù)委托合同》為阿秀所在的未來小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，阿秀理應(yīng)如約繳納欠繳的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋公共維修金以及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)違約金。但阿秀對物業(yè)公司的管理服務(wù)非常不滿意，認(rèn)為物業(yè)公司的管理不規(guī)范且長期存在嚴(yán)重瑕疵，在建設(shè)局組織的兩次物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查中，均對管理情況較差的未來小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司予以通報(bào)批評;且物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定的標(biāo)準(zhǔn)差距明顯，小區(qū)公共設(shè)施未見養(yǎng)護(hù)、維修，嚴(yán)重影響了他的正常生活。

最終，湖里區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)定，該物業(yè)公司為未來小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，阿秀作為小區(qū)業(yè)主理應(yīng)支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;但物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、質(zhì)量上存在瑕疵，且在較長時(shí)間內(nèi)未見改善，基于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)與服務(wù)水平相適用的原則，阿秀應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)予以酌減10%。此外，基于物業(yè)服務(wù)瑕疵的原因，物業(yè)公司主張阿秀支付違約金的訴求，法院不予支持。

湖里區(qū)法院發(fā)現(xiàn)，業(yè)主維權(quán)難處多。在許多小區(qū)，選聘或者更換物業(yè)公司要經(jīng)專有部分占建筑總面積半數(shù)以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，操作難度大，很多小區(qū)因小區(qū)規(guī)模較大，業(yè)主人數(shù)多，建筑面積大，業(yè)主不滿意物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量時(shí)，難以維權(quán)。

湖里區(qū)法院稱，在一起物業(yè)公司訴業(yè)主的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，阿彬等業(yè)主聯(lián)名表示該物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，但阿彬等人居住的小區(qū)建筑面積為51593平方米，業(yè)主人數(shù)在61人左右，按照相關(guān)規(guī)定就需要32名以上業(yè)主且專有部分占25796.5平方米以上的業(yè)主同意才能更換物業(yè)公司，難度太大。于是，這些業(yè)主覺得唯一維護(hù)自身權(quán)益的方式就是不交物業(yè)費(fèi)。

法院審理認(rèn)為，該物業(yè)公司依約對小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，阿彬等業(yè)主應(yīng)向物業(yè)公司繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用。關(guān)于違約金，因?yàn)槲飿I(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)方面確存在管理不到位等有待完善的地方，阿彬等業(yè)主延遲支付相關(guān)費(fèi)用，不宜認(rèn)定為違約。據(jù)此，物業(yè)公司關(guān)于違約金的訴訟請求，法院不予支持。

湖里區(qū)法院建議，相關(guān)部門應(yīng)對認(rèn)定物業(yè)公司是否按照合同約定提供服務(wù)、服務(wù)質(zhì)量界定、可減免物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、認(rèn)定程序等做出明確規(guī)定，解決爭而不決的難題。同時(shí)也希望業(yè)主們不能簡單粗暴地以“拒繳物業(yè)費(fèi)”的方式維權(quán)。畢竟，作為合同的一方，不能以違反合同規(guī)定的方式來維權(quán)，那樣不僅無法恰當(dāng)維護(hù)自身合法權(quán)益，反而可能因?yàn)槲醇皶r(shí)繳納物業(yè)費(fèi)而要承擔(dān)罰款或滯納金。業(yè)主遇到問題，可以及時(shí)向物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)或社區(qū)居委會(huì)反映情況，維護(hù)權(quán)利合理維權(quán)，保護(hù)自身合法權(quán)益。也希望能建立多元化解決機(jī)制，在依托人民法院訴前調(diào)解的前提下，建立物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)與人民調(diào)解機(jī)構(gòu)、社區(qū)等的協(xié)作機(jī)制。